18萬億產業迎重磅定調！這些城市火速出手：樓市穩預期 一波大招在路上

今年以來，國內疫情多地散發、國際地緣沖突、歐美貨幣政策加快緊縮等因素導致我國經濟運行面臨超預期沖擊和更多不確定性。不過，中長期來看，我國宏觀經濟運行、資本市場發展“穩、進”的邏輯并未改變。這之中，房地產行業依然發揮著重要作用。

但當前，房地產行業依然面臨需求收縮、預期轉弱等復雜形勢，如何提振信心、修復預期已成一道“必答題”。

對于房地產市場發展，日前召開的中共中央政治局會議給出權威定調。會議表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

隨后，江西上饒，廣東惠州、中山、梅州，江蘇連云港、無錫等地紛紛發布相關支持政策，涉及公積金支取規則和比例、首付比、購房補貼、商品房預售資金監管等方面。

業內人士認為，會議對各地“因城施策”給予支持，接下來“穩樓市”政策將會更加頻繁落地，購房需求有望逐步釋放。

改善市場預期

提振消費者信心

“最關鍵的是消費者的信心和市場預期要得到恢復。這幾個月銷售數據雖然出現了同比增長，但仍然低迷?！庇猩鲜蟹科蠊芾韺颖硎?。

根據國家統計局的數據，2021年全國商品房銷售額為181930億元。2022年1-3月，全國商品房銷售面積同比下降13.8%，商品房銷售額同比下降22.7%。

日前召開的中共中央政治局會議表示，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

梳理中共中央政治局會議近年來的相關表述，不難發現，今年的表述在繼續堅持“房住不炒”的主基調下，更為積極。

業內人士指出，此次會議對修復市場預期意義重大?！爸С指鞯貜漠數貙嶋H出發完善房地產政策”的表述，或意味著中央對地方“因城施策”的政策支持更為明確。

“5月‘穩樓市’政策將會更加頻繁落地?！敝秀y證券房地產行業首席分析師夏亦豐認為。

“合理改善型購房需求有望獲得進一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進一步提升，可能的支持方式包括但不限于放寬認房/認貸標準、下調二套房首付比例、下調二套房按揭利率等，方式選擇和具體落實將由地方政府‘因城施策’執行?！惫獯笞C券房地產行業首席分析師何緬南如此解讀。

“會議對預期的改善和信心的提振意義很大。3月以來，公司個別區域銷售還是不錯。隨著信貸及政策方面轉好，經濟實力強的地區需求應該不錯?！蹦成鲜蟹科蠊芾韺颖硎?。

多個城市火速出手

有關數據顯示，今年以來，已有約80城“因城施策”。

此次會議召開后，江西上饒，廣東惠州、中山、梅州，江蘇連云港、無錫等地紛紛發布相關支持政策，涉及公積金、首付比、購房補貼、商品房預售資金監管等方面。

5月1日，廣東省梅州市住房和城鄉建設局等七部門印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》?！锻ㄖ诽岢?，降低二套房公積金貸款首付比例，從當前執行的三成降至二成。

來源：梅州市住建局官網

無錫市住房和城鄉建設局、國家稅務總局無錫市稅務局聯合下發《關于調整個人住房轉讓增值稅免征年限的通知》?！锻ㄖ访鞔_無錫市區個人住房轉讓增值稅免征年限按國家規定執行，由5年調整為2年。

來源：無錫市住建局官網

4月29日，連云港住建局發布《關于促進連云港市房地產市場健康穩定發展的通知》，明確商業貸款方面，首套房首付比例按20%執行，引導商業銀行逐步下調房貸利率、縮短審批放貸周期。

《通知》還提出，擴大市區房地產開發企業信用考評A類覆蓋面，將A類企業比例從10%調整為20%，使更多的房地產開發企業獲得在預售進度條件、預售資金使用等方面的優惠政策。商品房預售資金監管方面，在嚴格執行商品房預售資金監管制度的基礎上，探索采取擔保方式，釋放一定數額資金用于房地產項目的建設和運營。

來源：連云港住建局

夏亦豐表示，后續可以重點關注強二線城市是否有相關政策落地，這將具有更加明確的指向意義。

優化資金監管

鼓舞房企“士氣”

去年以來，房企信用問題不斷出現?，F金規模龐大的預售資金是否可以起到緩解作用，監管規則會否優化，成為業內關注焦點。

今年2月，陸續有消息稱，全國性商品房預售資金監督管理辦法已經出臺。彼時，中國房地產業協會會長馮俊稱，商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制，能夠維護購房人合法權益，規范開發商行為，促進房地產市場平穩健康發展，為房地產市場探索新的發展模式創造條件。

而此次中共中央政治局會議明確，優化商品房預售資金監管。相關內容有力地提振了市場信心。4月29日，A股房地產板塊大漲3.37%，有113只個股上漲。

券商指出，無論是從動態政策預期改善和ROE能力提升角度，還是靜態基本面量價改善對PB的高敏感性角度，未來房地產板塊龍頭股估值仍有進一步向上突破的空間。

業內人士認為，預售資金監管有關問題或已得到解決。中信證券表示，有關內容無疑是本次會議對房地產市場和房企鼓舞最大的表述。預計預售資金監管賬戶的優化和放松，將是緩釋房企信用問題和切實維護房地產市場平穩健康發展最重要的一環。

那么，未來可能如何改進？夏亦豐認為，可能的舉措包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監管資金；不再“一刀切”，而是梯隊化預售監管放松，針對信用等級較高的房企，預售資金留存比例適當降低；進一步放開預售資金監管時間點。